Phân khúc bất động sản nào đang có tiềm năng lớn nhất ?

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2021-2030, tại các đô thị lớn, nhu cầu về nhà ở tiếp tục tăng trưởng mạnh khi tỷ lệ dân số đô thị ngày càng tăng và dự báo sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Bộ Xây dựng dự đoán với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm Việt Nam cần thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Trong đó, Hà Nội và TP.HCM - hai thành phố có mật độ dân số lớn nhất cả nước, gia tăng dân số hàng năm lớn sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.

Cũng theo Bộ Xây dựng, dù nhu cầu nhà ở đô thị lớn nhưng vấn nạn hai thị trường này phải đối mặt là sự dư thừa nguồn cung căn hộ cao cấp và hạng sang, thiếu hụt trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở bình dân. Sự mất cân đối này cũng là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản hiện tại trầm lắng, khi nguồn vốn tín dụng không ưu tiên các sản phẩm nặng tính đầu cơ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc phát triển nhà ở xã hội vừa là để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của đối tượng chính sách vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của 38 ngành nghề khác có liên quan đến thị trường bất động sản. Đây sẽ là phân khúc có tiềm năng và dư địa phát triển của phân khúc nhà ở xã hội tại Việt Nam đang còn rất lớn.

Tuy nhiên, một khảo sát của Batdongsan.com.vn ghi nhận vào nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản Hà Nội đã đón nhận thông tin về nhiều dự án nhà ở xã hội sẽ được mở bán là Nhà ở xã hội NHS Trung Văn, UDIC Eco Tower (NOXH Hạ Đình), Đại Kim Center (Hacinco Nguyễn Xiển), Thăng Long Green City Đông Anh, Rice City Tố Hữu, Rice City Long Biên, NOXH 486 Ngọc Hồi… Thế nhưng trên thực tế, các dự án trên đều đang nằm trên giấy hoặc đang trong quá trình mới triển khai hạ tầng nên chưa hề có nguồn cung nào thực sự đổ vào thị trường. Nhà ở giá rẻ vẫn luôn trong tình trạng thiếu hụt trầm trọng. Do đó, không khó hiểu khi nhiều dự án nhà ở xã hội đã đi vào vận hành nhiều năm, xuống cấp nhưng đã chứng kiến sự tăng giá mạnh trên thị trường chuyển nhượng.

Đơn cử, một khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá nhà ở xã hội tại Hà Nội đã tăng mạnh trong biên độ thời gian từ 3 đến 5 năm. Đơn cử, dự án nhà ở xã hội ở Kiến Hưng, nhiều năm trước, thời điểm mở bán có mức giá chỉ khoảng 14 triệu đồng/m2 thì hiện tại, giá bán đều ngoài 20 triệu đồng/m2. Cách đây khoảng 5 năm, dự án nhà ở xã hội The Vesta Phú Lãm có giá khoảng 15 triệu đồng/m2 thì hiện nay, giá giao dịch trung bình đạt khoảng 22-27 triệu đồng/m2. Dự án nhà ở xã hội IEC Residences Tứ Hiệp giá cũng tăng từ 16-17 triệu đồng/m2 lên mức 23-27 triệu đồng/m2. Nhà ở xã hội Rice City Linh Đàm cũng tăng từ 13-15 triệu đồng/m2, lên mức 28-30 triệu đồng/m2. Ngay đến cả chung cư Đại Thanh, từ mức giá mở bán hơn 10 triệu đồng/m2, dù chịu nhiều điều tiếng về vấn đề chất lượng nhưng giá hiện tại cũng đã ngoài 20 triệu đồng/m2.

Điều gì khiến nhà giá rẻ, nhà ở xã hội – một phân khúc lực cầu rất lớn nhưng hàng thập kỉ nay ca mãi bài ca thiếu hụt nguồn cung? Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam: “Nếu phát triển nhà ở xã hội y hệt nhà ở thương mại rồi đưa ra những khung giá không phù hợp với điều kiện thị trường, các nhà đầu tư rõ ràng không quan tâm. Làm ra sản phẩm còn phải xin phê duyệt về giá bán, cùng những thủ tục thậm chí phức tạp hơn nhà ở thương mại, được miễn mỗi tiền sử dụng đất để làm lợi thế giảm giá thành”.

Ông Thanh nhấn mạnh cần phải thay đổi tư duy làm. Phải làm để người dân có thể sinh sống lâu dài, hoặc khi họ vượt lên một tầm khác thì người đến sau có cơ hội sở hữu. Muốn tiết kiệm chi phí phải thực hiện các dự án quy mô lớn, còn làm nhỏ không thể giảm. Nếu không làm quy mô lớn, giá vốn khoảng 20 triệu/m2 là bình thường. Mặc dù vậy, khống chế giá cả lại làm giảm chất lượng nhà, người dân vào ở bị xuống cấp ngay.

Từ những lập luận này, ông Thanh đánh giá không nên chỉ nghĩ đến việc xây nhà ở xã hội giá rẻ, đồng thời cần có cơ chế, quy định để những người không thuộc diện sử dụng nhà ở xã hội nữa chuyển nhà cho nhóm người đang khó khăn hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, thu hút nhà đầu tư, người dân cũng có cơ hội hưởng lợi.