Cuộc đua chất lượng văn phòng cho thuê

Theo Savills Impacts, văn phòng hạng A vẫn là phân khúc được ưa chuộng. Nhu cầu đối với văn phòng Hạng A trên toàn cầu ghi nhận mức tăng. Trong tương lai, trước sức ép từ nguồn cung gia tăng, thị trường văn phòng tại Việt Nam vẫn được kỳ vọng nhờ nhiều động lực thúc đẩy nguồn cầu then chốt.

Đại diện đơn vị này chỉ ra, xu hướng lựa chọn các mặt bằng văn phòng cao cấp tiếp tục được ghi nhận rõ nét trên toàn cầu. Bằng chứng là tỷ lệ cho thuê mặt bằng Hạng A tại bốn thị trường điển hình như London West End, Trung Tâm London, New York và Singapore, đều tăng từ mức trung bình 75% vào năm 2009 – 2019 lên 84% vào thời điểm 2022 – 2023.

“Hầu hết các nhu cầu thuê văn phòng hiện nay đều dành cho các văn phòng cao cấp và có thông số kỹ thuật cao. Những văn phòng này không chỉ đảm bảo việc sử dụng hiệu quả năng lượng, hỗ trợ khách thuê đạt các cam kết về ESG và mà còn đáp ứng được nhu cầu về diện tích để nhân sự có không gian tương tác tốt hơn.

Mặc dù một số công ty đang trải qua tình trạng giảm quy mô hoạt động, thị trường cho thuê văn phòng hạng A vẫn được đánh giá sẽ tiếp tục tăng trưởng với mức trung bình 2.3% - 2.5% tại Trung tâm London và khu vực London West End trong vòng 5 năm tới, mức này tại Sydney được kỳ vọng đạt 3.5%.

Các thị trường khác cũng được dự đoán sẽ có xu hướng tương tự đối với văn phòng hạng A.

Trái ngược với phân khúc hạng A, các văn phòng hạng B theo ghi nhận của Savills Impacts tại Trung tâm London và Londo West End đều có mức giảm 0.7% trong giá thuê. Mặc dù các văn phòng Hạng B thường là lựa chọn đầu tiên đối với các công ty khởi nghiệp nhưng các khách thuê này sẽ lựa chọn phân khúc Hạng A ngày khi tài chính cho phép.

Điều này có nghĩa là các tòa nhà với chất lượng xây dựng thấp hơn cần nâng cấp để tránh rơi vào tình trạng hết thời. Chưa kể, nhu cầu với mặt bằng văn phòng thân thiện với môi trường cũng được ghi nhận không chỉ từ phía khách thuê mà còn từ phía các chính phủ, đặc biệt tại Châu Âu. Với lượng lớn các nguồn cung văn phòng cũ tại Châu Âu và Mỹ.

Xu hướng tương tự được ghi nhận tại Việt Nam, Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy trong Quý 3/2023, giá thuê văn phòng hạng A tại thị trường Hà Nội đã tăng 2% theo quý lên 824.000 đồng/m2/tháng, trong khi giá thuê Hạng B và Hạng C không đổi.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội nhận định, hạng A tiếp tục là phân khúc được ưa chuộng nhất nhờ chất lượng cao và giá thuê cạnh tranh tại các khu vực mới như phía Tây Hà Nội và Tây Hồ. Công suất thuê Hạng A trong quý vừa qua tại Hà Nội tăng 1 điểm % theo quý, đạt 85%. Đáng nói, các dự án Hạng A tại khu vực trung tâm vẫn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy ở mức cao, trên 95%, và sẽ không có nguồn cung mới cho đến năm 2025.

Các dự án Hạng A với chất lượng cao tiếp tục thu hút khách thuê mới, đặc biệt là các công ty nước ngoài đang tìm kiếm vị trí đắc địa. Hầu hết các khách thuê ưa chuộng khu vực Nội thành với những dự án mới, chất lượng cao và vị trí gần trung tâm”.

Tuy nhiên, với nguồn cung tương lai đối văn phòng lớn, dự báo của Savills cho thấy đến năm 2026, giá thuê văn phòng có thể giảm nhẹ.

Mặc dù các mô hình dự báo giá thuê đang giảm, thị trường văn phòng vẫn được kỳ vọng nhờ nhiều động lực thúc đẩy nguồn cầu then chốt, và sẽ có thể vượt qua mức trung bình trong những năm qua.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, một số động lực chính để thị trường văn phòng tiếp tục thu hút khách thuê do nguồn cầu từ các Doanh nghiệp đã và đang vận hành trong nước tiếp tục mở rộng, và các Doanh nghiệp nước ngoài đăng ký mở mới gia tăng tại thị trường Việt Nam.

Thứ hai, dòng vốn FDI đồng thời mở ra nhiều lạc quan. Theo số liệu của Cục Đầu Tư nước ngoài (Bộ Kế Hoạch và Đầu tư), trong 10 tháng đầu của năm 2023, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt hơn 25,76 tỷ USD, tăng 14,7% so với cùng kỳ.

Thứ ba, tăng trưởng trong lĩnh vực ngân hàng, bảo hiểm và giáo dục sẽ kích thích nguồn cầu bởi đây là những ngành thường thuê văn phòng với diện tích lớn. Thêm vào đó, sự dịch chuyển quy mô lớn của các Cơ quan Chính phủ và sự mở rộng của các Trung tâm đổi mới, Nghiên cứu, Y tế và hoa học cũng sẽ khiến nhu cầu mặt bằng gia tăng.